HomeДАНІ ТА ІНФОРМАЦІЯArticles Рекомендації щодо організації роботи асоціації ОСББ

Рекомендації щодо організації роботи асоціації ОСББ

ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ

Абревіатура "ОСББ" – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – стала вже звичною для громадян України. За різними оцінками, ОСББ нині охоплюють понад чверть багатоквартирного житлового фонду нашої країни. З метою вирішення спільних завдань, ОСББ взаємодіють між собою та об’єднуються – і терміном "асоціація ОСББ" теж уже нікого не здивуєш. Але виявляється, що об’єднання ОСББ бувають різними і створюються в різних організаційно-правових формах для виконання різних завдань. І хоча в назвах деяких із них може використовуватися слово "асоціація", з погляду чинного законодавства, таке об’єднання виявиться зовсім не асоціацією ОСББ, а іншою організаційно-правовою формою юридичної особи. Тож розглянемо докладно, що є дійсно асоціацією ОСББ за чинним законодавством України.


Статус асоціації ОСББ за законодавством України. Відмінності від інших організаційно-правових форм об’єднань юридичних осіб

На практиці слово "асоціація" використовують у своїх назвах юридичні особи різних організаційно-правових форм. Найчастіше асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, передбачені Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", плутають із господарськими асоціаціями (ст. 120 Господарського кодексу України) і громадськими спілками (Закон України "Про громадські об’єднання").

Щоб не обтяжувати цей текст докладним описом, нижче наведено стисле спрощене порівняння цих організаційно-правових форм у вигляді таблиці.

 

Асоціація ОСББ

Господарська асоціація

Громадська спілка

Законодавчий акт

Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку"

ст. 120 Господарського кодексу України

Закон України "Про громадські об’єднання"

Статус

Юридична особа

Юридична особа

Юридична особа / без статусу юридичної особи

Мета, предмет діяльності

Представлення спільних інтересів ОСББ - членів асоціації

 

Управління багатоквартирними будинками ОСББ - членів асоціації

Представництво інтересів учасників у відносинах з органами влади, іншими підприємствами та організаціями

 

Постійна координація господарської діяльності підприємств-учасників

Здійснення та захист прав і свобод, задоволення суспільних, зокрема економічних, соціальних, культурних, екологічних, та інших інтересів

Члени

Юридичні особи (виключно ОСББ)

Юридичні особи, які є підприємствами

Юридичні особи будь-яких організаційно-правових форм

 

Фізичні особи

Як бачимо, для справжніх асоціацій ОСББ закон визначив низку відмінностей від інших об’єднань юридичних осіб, зокрема:

•асоціація ОСББ завжди створюється як юридична особа;

•її членами можуть бути виключно ОСББ;

•її метою і предметом діяльності є представлення спільних інтересів ОСББ, а також може бути − управління багатоквартирним будинком.

У сукупності ці ознаки і характеризують асоціацію ОСББ як окрему організаційно-правову форму, спеціально передбачену законом для об’єднання ОСББ. Асоціація ОСББ може виконувати специфічну функцію, якою не наділені інші об’єднання юридичних осіб – управляти багатоквартирним будинком. 


Для чого створюється асоціація ОСББ? 

Формально визначені законом мету і предмет діяльності асоціації ОСББ ми вже назвали вище. Це представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, які є її членами, та управління багатоквартирними будинками її членів.

Виходячи з мети створення і предмету діяльності ОСББ, які представляє асоціація, до предмету діяльності асоціації ОСББ належить:

•здійснення функцій з управління багатоквартирними будинками, переданих асоціації за рішенням загальних зборів ОСББ - її членів,

•забезпечення належного утримання, експлуатації і ремонту багатоквартирних будинків та прибудинкових територій ОСББ-членів асоціації,

•сприяння співвласникам багатоквартирних будинків членів асоціації в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами,

•забезпечення реалізації прав співвласників багатоквартирних будинків ОСББ-членів асоціації на володіння та користування спільним майном,

•захист інтересів ОСББ-членів асоціації в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, перед іншими юридичними та фізичними особами,

•утримання, експлуатація і ремонт майна, що забезпечує спільні потреби співвласників багатоквартирних будинків ОСББ-членів асоціації.

Наведений перелік є орієнтовним, і конкретним статутом конкретної асоціації ОСББ предмет її діяльності може бути деталізовано більше або менше. Свої рекомендації щодо цього ми виклали у розробленому нами прикладі статуту асоціації ОСББ. Але в кожному разі особливістю асоціації ОСББ є те, що до предмету її діяльності належить не просто представництво спільних інтересів ОСББ-членів асоціації, але й управління їхніми багатоквартирними будинками. Це принципово відрізняє асоціацію ОСББ від господарських асоціацій і громадських спілок.

Отже, коли перед кількома ОСББ постає питання про об’єднання, слід насамперед з’ясувати для себе мету такого об’єднання. Якщо метою вбачається виключно представлення і захист ("лобіювання") спільних інтересів ОСББ, то доцільніше створити громадську спілку або громадську організацію – і при цьому навіть не обов’язково її реєструвати як юридичну особу. В Україні є чимало прикладів успішної діяльності таких громадських об’єднань.

А от якщо планується також управляти багатоквартирними будинками і спільними зусиллями їх утримувати – ласкаво просимо до асоціації ОСББ!

ЧЛЕНИ АСОЦІАЦІЇ ОСББ

Із самої назви "асоціація ОСББ" зрозуміло, що її членами є об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Із цим усе просто і зрозуміло. Однак коли справа доходить до організації відносин асоціації з її членами, постає низка практичних питань, на які ми спробуємо дати відповіді нижче.


Статус ОСББ-членів асоціації

Сформулюємо антитези до найпоширеніших трьох помилкових уявлень про асоціацію ОСББ та її членів. Це найкраще охарактеризує статус останніх.

•Як уже зазначалося вище, членами асоціації ОСББ є ОСББ і тільки ОСББ. Власники квартир і нежитлових приміщень у будинках ОСББ членами асоціації не стають, прав і обов’язків члена асоціації не мають;

•ОСББ, що вступає до асоціації, зберігає свій статус юридичної особи. Відповідно, продовжують функціонувати та виконувати покладені на них завдання органи управління об’єднання: загальні збори, правління (включно з головою правління), ревізійна комісія. І зберігаються всі права і обов’язки співвласників щодо такого ОСББ. Причому навіть тоді, коли функції з управління багатоквартирним будинком передано асоціації;

•Сам по собі вступ ОСББ у асоціацію ще не означає, що їй передаються функції з управління багатоквартирним будинком об’єднання. Якщо загальними зборами ОСББ не було прийнято рішення про передачу функцій з управління багатоквартирним будинком асоціації, то таке управління й надалі здійснюється органами управління самого ОСББ. Щоби асоціація управляла будинком ОСББ, загальні збори останнього повинні прийняти рішення не лише про вступ об’єднання до асоціації, але й про передачу їй функцій з управління багатоквартирним будинком.

Отже, вступ ОСББ до асоціації нічого не змінює у статусі об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи.

ВАЖЛИВО! Вступ ОСББ до асоціації нічого не змінює у статусі об’єднання співвласників багатоквартирного будинку як юридичної особи. А для того, щоб асоціація управляла будинком ОСББ, загальні збори останнього повинні прийняти рішення про передачу їй функцій з управління багатоквартирним будинком.

При створенні асоціації ОСББ нерідко піднімається питання "особливого статусу" для тих чи інших членів асоціації: наприклад, щодо прав і обов’язків тих ОСББ, які виступили засновниками асоціації (порівняно з правами і обов’язками "звичайних" ОСББ, які вступили до асоціації пізніше). Або ж пропонується ділити членів асоціації на "дійсних" і "асоційованих" – умовно кажучи, на тих, що делегували асоціації управління своїми багатоквартирними будинками, і тих, що не делегували. Ми вважаємо такий підхід хибним, оскільки Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" не передбачає подібного поділу і, на нашу думку, не дає для нього навіть віддалених підстав. Усі члени асоціації ОСББ мають рівні права і обов’язки в ній – так само, як всі співвласники багатоквартирного будинку мають рівні права і обов’язки в ОСББ.

Оскільки щодо цього виникає чимало непорозумінь і спекуляцій, зупинимося докладніше на статусі ОСББ-засновників асоціації. Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань" дійсно вживає поняття "засновники" юридичної особи. І в розумінні цього закону ОСББ, що прийняли рішення про створення асоціації, є її засновниками. Втім, статус засновників вони мають лише у зв’язку зі вчиненням дій із державної реєстрації асоціації, передбачених зазначеним законом. Питання ж поточної діяльності асоціації ОСББ регулює Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", і він оперує виключно поняттям "член асоціації", не проводячи різниці між членами, які виступили засновниками асоціації, і її членами, які приєдналися до асоціації пізніше. Тому можна сказати, що статус засновників для ОСББ, які створюють асоціацію, існує для них лише до її державної реєстрації – після чого вони перебувають у статусі членів асоціації. Цю позицію також відображено у розробленому нами прикладі статуту асоціації ОСББ.


ВАЖЛИВО!
 
 Закон не передбачає поділу членів асоціації на "дійсних" і "асоційованих", на засновників і "простих" членів тощо.

Організація відносин між асоціацією ОСББ та її членами

Наступне практичне питання - чим регулюються відносини між асоціацією ОСББ та її членами? На перший погляд, відповідь очевидна − Законом України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" і статутом асоціації. Однак наявні асоціації ОСББ подекуди вдаються до практики укладання договорів зі своїми членами (заради справедливості слід сказати, що укладання подібних договорів − назвемо їх умовно "договорами про членство" – практикують також інші об’єднання юридичних осіб: деякі господарські асоціації чи громадські спілки). Втім, така практика не відповідає чинному законодавству, а в перспективі може обернутися багатьма цілком практичними проблемами і для асоціації, і для її членів.

По-перше, ч. 2 ст. 8 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" говорить просто і зрозуміло, що права і обов’язки членів асоціації визначаються її статутом. Отже, потреби в додаткових документах – як-от "договорах про членство" – просто немає.

По-друге, укладання договорів асоціації зі своїми членами суперечить самій природі асоціації як членської організації, відносини в якій є статутними (а не договірними). Відносини членства в асоціації, засновані на її статуті, передбачають, що кожен із членів має права і обов’язки щодо асоціації в цілому, тобто і щодо інших її членів. Натомість, коли укладаються окремі договори між асоціацією та її членами, то виходить, що кожне окреме ОСББ, що вступило в асоціацію, нібито ніяк не зв’язане з іншими членами асоціації, а перебуває в договірних відносинах із нею самою як юридичною особою (умовно кажучи, з її правлінням).

По-третє, описаний хибний підхід ще й "розмиває" асоціацію психологічно: замість моделі відносин "ми разом" формується модель відносин "особисто я і особисто правління асоціації". 

По-четверте, укладання із членами асоціації договорів ставить низку практичних питань щодо співвідношення таких договорів із статутом асоціації:

•як бути із "членами", з якими, скажімо, правління уклало !договір про членство! без прийняття загальними зборами рішення про прийом у члени згідно зі статутом?

•чи зможе правління забезпечити тотожний для всіх членів зміст договору?

•що робити в разі, якщо договір містить перелік прав і обов’язків, відмінний від того, що визначений статутом?

•як приводити укладені раніше договори у відповідність із новою редакцією статуту, коли така приймається?

•чи розірвання договору означає припинення членства? І чи виключення з членів означає розірвання договору?

Цей перелік можна продовжувати нескінченно. Хоча, звісно, правильна відповідь на поставлені запитання буде одна – статут завжди матиме перевагу перед подібними договорами. То ж навіщо тоді взагалі укладати "договори про членство" і провокувати непорозуміння?

І, по-п’яте, "договір про членство" може розглядатися органами державної фіскальної служби як доказ того, що асоціація надає своїм членам певні послуги (адже зазвичай такі договори містять перелік обов’язків асоціації щодо її члена), які до того ж є платними (адже договір передбачає обов’язок члена сплачувати асоціації внески). А ще ж на практиці є спроби супроводжувати такі договори "актами здачі-приймання наданих послуг"! Як свідчить досвід деяких ОСББ, які допускали подібні помилки, податківці можуть вимагати від асоціації зареєструватися платником ПДВ, а за певних обставин - навіть позбавити статусу неприбуткової організації.

Щойно ми докладно розібрали те, як не треба організовувати відносини асоціації ОСББ зі своїми членами. Яким же чином слід організовувати ці відносини?

Насамперед, пам’ятаймо, що асоціація ОСББ є членською організацією, а відносини в ній – статутні, а не договірні. Відповідно, жодних "договорів про членство" чи їм подібних асоціація та ОСББ, що є її членами, між собою укладати не повинні.

ВАЖЛИВО! Відносини асоціації ОСББ з її членами є статутними, а не договірними!

З юридичного погляду, для підтвердження членства в асоціації досить протоколу (витягу з протоколу) відповідних загальних зборів асоціації, на яких було прийняте рішення про прийом у члени. Саме копію такого протоколу (витяг із протоколу) і доцільно надавати новоприйнятим членам асоціації.

На практиці, з організаційних міркувань, членам асоціації доцільно видавати свідоцтва про членство в асоціації та засвідчені правлінням асоціації копії її статуту. А замість "актів здачі-приймання наданих послуг" − надавати/розсилати членам асоціації регулярні звіти правління про роботу і про використання коштів асоціації.

ОРГАНИ УПРАВЛІННЯ АСОЦІАЦІЇ ОСББ

Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" не дає прямих вказівок щодо того, яким має бути склад органів управління асоціації. Тому нижче розглянемо, як можна побудувати систему органів управління асоціації, і як доцільно це зробити.

Структура органів управління асоціації ОСББ

Отже, Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" не визначив структури органів управління асоціації. Тому звернімося до Цивільного кодексу України, ст. 97 якого визначає, що "органами управління товариством є загальні збори його учасників і виконавчий орган, якщо інше не встановлено законом". При цьому виконавчий орган товариства (відповідно до ст. 99 Цивільного кодексу України) може складатися з однієї або кількох осіб.

Асоціація ОСББ, як і самі ОСББ, є непідприємницьким товариством, і тому сказане стосується і її. Отже, в асоціації повинні бути, принаймні, загальні збори і виконавчий орган (одноособовий – директор, президент, голова тощо, або колегіальний – правління, дирекція тощо). Враховуючи, що ми говоримо все-таки про асоціацію об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, вважаємо за доцільне – за аналогією з ОСББ – виконавчим органом асоціації визначити правління з головою правління на чолі. І, продовжуючи аналогію з ОСББ, у структурі статутних органів асоціації доцільно передбачити ревізійну комісію або ревізора.

Отже, рекомендована нами структура статутних органів асоціації така:

•загальні збори членів асоціації (вищий орган управління асоціації);

•правління (виконавчий орган управління асоціації);

•ревізійна комісія або ревізор (контролюючий орган асоціації).

Враховуючи розглянуті вище застереження, при бажанні цю структуру можна викласти й інакше – але ми наполегливо рекомендуємо дотримуватися наведеної нами аналогії зі структурою органів управління ОСББ.

Так само рекомендуємо і повноваження статутних органів асоціації визначати аналогічно до того, як визначені в Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" повноваження їхніх відповідників у ОСББ.


Підходи до представництва членів у асоціації

Стаття 8 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" вимагає, щоби в статуті асоціації ОСББ було визначене "представництво від об’єднань". Ми бачимо у зв’язку з цим необхідність дати відповідь у статуті на два запитання:

•хто представляє в асоціації конкретне ОСББ-члена, у т. ч. на її загальних зборах?

•скільки голосів має конкретне ОСББ-член асоціації на загальних зборах?

Юридичну особу у стосунках з іншими юридичними та фізичними особами представляє її керівник. Втім, відповідні функції можна делегувати й іншій особі - представнику, надавши йому довіреність. Наголосимо, що в кожному разі вирішувати питання про те, хто представлятиме ОСББ у асоціації, є компетенцією органів управління самого цього ОСББ.


ВАЖЛИВО! Вирішувати, хто представлятиме ОСББ в асоціації, є компетенцією загальних зборів та/або правління цього ОСББ, а не статутних органів самої асоціації.

Найважливішою функцією представника ОСББ (чи то, скажімо, голови правління, чи то представника за довіреністю) в асоціації є участь у загальних зборах асоціації.

Закон не визначає, скільки голосів кожне ОСББ-член асоціації має на її загальних зборах. Тому ОСББ, що створюють асоціацію, можуть вирішити це питання на власний розсуд при її створенні – визначивши порядок розподілу голосів у статуті (зауважимо, що на установчих зборах асоціації кожен засновник має один голос – про це докладніше розповімо далі, розглядаючи питання створення асоціації).

Ми пропонуємо до розгляду два варіанти розподілу голосів між членами асоціації: "один член – один голос" або пропорційно до площ квартир і нежитлових приміщень.

Принцип "один член – один голос" є найбільш простим з організаційного погляду, забезпечує рівний вплив кожного ОСББ на результати голосування на загальних зборах асоціації. Але привабливість його простоти закінчується там, де починаються фінансові питання.

ОСББ-члени асоціації повинні сплачувати внески для провадження нею статутної діяльності. Якщо ця діяльність обмежується представленням спільних інтересів, то розмір внесків може бути рівним, а, відповідно, рівною може бути і кількість голосів, що належить кожному із членів асоціації на загальних зборах.

Якщо асоціація здійснюватиме також управління/утримання будинків своїх членів, внески на управління й утримання будинків, зрозуміло, різнитимуться залежно від загальної площі житлових і нежитлових приміщень у кожному ОСББ. За таких умов рівна кількість голосів у кожного члена асоціації призвела би до того, що "вага" голосу конкретного ОСББ при прийнятті рішення на загальних зборах не відповідала би його фінансовому внеску. При затвердженні кошторису асоціації така ситуація є неприпустимою, адже може призвести до конфліктів між членами асоціації.

Щоб полегшити вибір між описаними двома варіантами розподілу голосів при голосуванні, наведемо рекомендовану нами "матрицю" вибору:

 

Будинки ОСББ-членів асоціації приблизно рівні за площею, кількість будинків в різних ОСББ однакова

Будинки ОСББ-членів асоціації різні за площею, кількість будинків у різних ОСББ різна

Асоціація лише представляє спільні інтереси своїх членів

"Один член - один голос"

"Один член - один голос"

Асоціація здійснює управління/утримання будинків своїх членів

"Один член - один голос"

або

Пропорційно до площі

 

Пропорційно до площі

Варіанти формулювання відповідних положень статуту асоціації ми виклали у розробленому нами прикладі статуту асоціації ОСББ.

Підходи до формування правління і ревізійної комісії асоціації

Обрання правління асоціації ОСББ є виключною компетенцією її загальних зборів, тож саме на загальних зборах представники членів асоціації визначатимуть його персональний склад.

Закон не містить жодних обмежень щодо того, хто може бути членом правління асоціації (нагадаємо, що закон, у принципі, дозволяє взагалі обійтися одноособовим виконавчим органом – президентом, головою, директором тощо). Тому, залежно від волевиявлення членів асоціації, до складу правління можуть увійти як представники ОСББ-членів асоціації, так і "сторонні" особи, чиї професійні і ділові якості потрібні асоціації. Так само законодавство не регламентує і питання оплати роботи у правлінні асоціації: ця робота може виконуватися як на громадських засадах, так і бути оплачуваною.

Окремо стоїть питання "представництва" членів асоціації у правлінні. Часом можна почути думку, що посади членів правління можуть "закріплюватися" за певними ОСББ, і такі ОСББ-члени асоціації можуть самостійно відкликати чи призначати "своїх" членів у правлінні асоціації. Втім, такий підхід є хибним. Як видно зі змісту ч. 1 ст. 99 Цивільного кодексу України, створення виконавчого органу (яким є правління) та визначення його компетенції і складу є компетенцією виключно загальних зборів. Тобто виключно загальні збори асоціації визначають персональний склад її правління, і фактична передача цієї функції будь-якому іншому органу чи взагалі іншій юридичній особі суперечитиме закону.

Тому, наприклад, обраний до правління асоціації голова правління одного з ОСББ зберігатиме свій статус члена правління асоціації навіть у тому разі, якщо буде виключений зі складу правління свого власного ОСББ – аж доки його не переоберуть загальні збори асоціації

На практиці, за домовленістю між ОСББ-членами асоціації, до складу правління дійсно можуть входити представники окремих ОСББ, і навіть може здійснюватися їхня "ротація". Однак це – виключно питання консенсусу між членами асоціації, яке ніяк не може бути закріплене в її статуті.

ВАЖЛИВО!  Визначення персонального складу правління асоціації − виключна компетенція загальних зборів самої асоціації. Якщо голова правління одного з ОСББ був також обраний до правління асоціації, то зміна голови правління в цьому ОСББ ніяк не впливає на склад правління асоціації: новий голова правління ОСББ не може "автоматично" зайняти місце у правлінні асоціації.

Усе вищесказане стосується і ревізійної комісії асоціації. Нагадаємо, що формально наявність у асоціації ОСББ ревізійної комісії (ревізора) не є обов’язковою, про що вже йшлося вище. Однак, за аналогією зі структурою статутних органів ОСББ, ми рекомендуємо створювати в асоціації ревізійну комісію (або обирати ревізора).


Додаткові/дорадчі органи асоціації

Описану вище структуру статутних органів асоціації ОСББ ми розглядаємо як мінімально необхідну. За потреби, в асоціації можуть створюватися й інші органи, які можуть виконувати допоміжні/дорадчі функції. Такі органи не повинні наділятися компетенцією органів управління – загальних зборів і правління асоціації.

Для утворення додаткових/дорадчих органів асоціації, вони повинні бути або прямо передбачені статутом асоціації, або ж у статуті повинна бути передбачена можливість їх утворення.

На практиці створення таких додаткових органів є виправданим, коли в асоціації є потреба забезпечити контроль за виконанням якогось окремого завдання не "пост-фактум", а "на випередження". Наприклад, у рамках асоціації ОСББ утворюється т. зв. револьверний фонд, з якого в певній послідовності отримують фінансування ОСББ-члени асоціації. У такій ситуації загальні збори можуть бути зацікавлені в тому, щоби за виділенням фінансування (дотримання черговості, справедливості, інших визначених загальними зборами критеріїв) нагляд здійснювався до того, як кошти будуть виділені конкретному отримувачу, а не після цього (як це має місце у випадку проведення раз на рік ревізії ревізійною комісією). Тому тут доцільно утворити, скажімо, "наглядову раду", яка в кожному окремому випадку надаватиме правлінню дозвіл на виділення фінансування з револьверного фонду.


ОРГАНІЗАЦІЯ УТРИМАННЯ БУДИНКІВ ЧЛЕНІВ АСОЦІАЦІЇ ОСББ

Однією з відмінних рис асоціації ОСББ є передбачена законом можливість здійснювати управління багатоквартирними будинками ОСББ-членів асоціації (за рішенням загальних зборів таких ОСББ, звісно). Практичним змістом таке управління наповнюється через здійснення асоціацією утримання будинків і прибудинкових територій ОСББ, які входять до її складу.

Можливі дві моделі організації утримання асоціацією багатоквартирних будинків її членів, назвемо їх умовно "централізованою" і "розподіленою". "Централізована" модель, на якій ми і зупинимося нижче, передбачає, що асоціація (і де-факто, і де-юре) здійснює утримання будинків своїх членів та має для цього відповідний (спільний) фонд. "Розподілена" модель передбачає, що, хоча правління асоціації і здійснює координацію робіт з утримання будинків ОСББ-членів асоціації, кожне ОСББ має власний фонд на ці цілі та окремо наймає відповідних працівників: умовно кажучи, один робітник працює по 1/4 ставки у чотирьох ОСББ. З формально-юридичного погляду, "розподілена" модель не передбачає утримання будинків асоціацією, а тому ми не будемо на ній тут докладно зупинятися.

Організація сплати внесків членами асоціації ОСББ

Найактуальнішим питанням сплати внесків у асоціацію ОСББ є те, як правильно організувати проходження "грошового потоку": від співвласників – ОСББ, а потім – асоціації ОСББ, чи одразу від співвласників до асоціації, минаючи ОСББ?

У зв’язку з цим нагадаємо, що членами асоціації є ОСББ, а не співвласники багатоквартирних будинків. Асоціація не перебуває зі співвласниками у статутних відносинах. І обов’язок зі сплати внесків статут асоціації може покладати тільки на її членів, а статут ОСББ – тільки на співвласників його багатоквартирного будинку чи будинків. Іншими словами, отримувати внески напряму від співвласників асоціація ОСББ просто не має правових підстав.

Тому правильною послідовністю проходження коштів буде така: спершу співвласники сплачують свої внески в ОСББ, а після цього ОСББ-члени асоціації сплачують свої внески в асоціацію.

Відповідно, ОСББ-члени асоціації повинні мати банківський рахунок для приймання внесків та забезпечити облік їх сплати. Отже, заощадити на відповідних організаційних витратах не вийде. До того ж слід враховувати, що не завжди і не всі внески, які сплачуються співвласниками в ОСББ, перераховуватимуться асоціації, а тому на рівні ОСББ все одно необхідно буде забезпечити приймання і облік сплати внесків співвласниками.

Виходячи з викладеного вище, роботу зі збору платежів, у тому числі судову, вестимуть ОСББ-члени асоціації. Асоціація може долучатися до такої роботи хіба що від імені ОСББ і за його дорученням.

Заради об’єктивності зазначимо, що теоретично ОСББ-члени асоціації могли би доручити останній приймати належні їм платежі від співвласників та зараховувати їх у рахунок сплати ОСББ членських внесків у асоціацію. Втім, така побудова "грошових потоків" юридично та організаційно вийде надто складною і непрозорою, а ризики, які вона додатково приносить асоціації, є неспіввідносними з тими вигодами (економія на банківському обслуговуванні), які вона приносить. Тому ми не рекомендуємо вдаватися до такої моделі.

Виходячи з викладеного, питання готівкової чи безготівкової сплати внесків у асоціацію навіть не стоїть – ОСББ сплачують свої внески в асоціацію виключно на її банківський рахунок.

Насамкінець, розглянемо, які внески повинні сплачувати ОСББ у асоціацію, і хто їх запроваджує. Зрозуміло, перелік та розміри внесків для членів асоціації встановлюють її загальні збори. Однак особливістю фінансування асоціації ОСББ є те, що кошти до неї надходять від співвласників багатоквартирних будинків через їхні ОСББ. І якщо асоціація запроваджує внески для своїх членів, відповідні кошти повинні бути передбачені в кошторисах ОСББ-членів асоціації, а, значить, відповідні рішення повинні бути прийняті і загальними зборами таких ОСББ. Отже, рішення асоціації про запровадження певного внеску, якщо воно не буде "продубльоване" на рівні кожного окремого ОСББ, лишиться тільки "на папері".

Мінімальний перелік внесків ОСББ у асоціацію, яка здійснює утримання будинків своїх членів, складається із двох позицій:

•внесок на утримання асоціації (заробітна плата адміністративного персоналу, канцелярські й поштові витрати тощо);

•внесок на утримання будинків ОСББ-членів асоціації.

На нашу думку, розмір першого з названих внесків може встановлюватися як однаковим для всіх членів асоціації, так і залежати від площ квартир і нежитлових приміщень їхніх будинків. А от внесок на утримання – з урахуванням вимог ст. 20 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" – повинен встановлюватися виключно пропорційно до площі квартир і нежитлових приміщень у будинках ОСББ-членів асоціації.

Якщо члени асоціації приймуть рішення про формування спільних ремонтного і резервного фондів, наведений вище перелік доповниться відповідними внесками. 

Кошторис і фонди асоціації

Для асоціації ОСББ як неприбуткової організації важливим є дотримання принципу цільового витрачання коштів асоціації.

Нагадаємо, що підпункт 133.4.2 пункту 133.4 статті 133 Податкового кодексу України передбачає, що "доходи (прибутки) неприбуткової організації використовуються виключно для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами". Іншими словами, витрачання коштів неприбуткової організації має бути цільовим і відповідати статутній меті.

На практиці цільове витрачання коштів в асоціації, як і в ОСББ, забезпечується через щорічне затвердження загальними зборами кошторису та подальше витрачання правлінням коштів виключно відповідно до статей витрат, визначених таким кошторисом. При цьому доцільно формувати відповідні фонди асоціації, за якими і обліковувати надходження та витрачання коштів асоціації. В асоціації, яка здійснює утримання будинків своїх членів, повинні бути передбачені, принаймні:

•фонд утримання асоціації (формується за рахунок відповідного внеску членів асоціації, витрачається на заробітну плату голови правління, бухгалтера, інші адміністративні потреби);

•фонд утримання будинків асоціації (формується за рахунок відповідного внеску членів асоціації, витрачається на потреби утримання їхніх будинків).

Наведений перелік не є вичерпним – члени асоціації можуть прийняти рішення про формування в ній інших фондів, наприклад спільного ремонтного фонду, або інших фондів. За цим посиланням нами розміщено, наприклад, приклад положення про "револьверний" фонд фінансування енергоефективних заходів у асоціації. Такі спільні фонди асоціації слугують чимось на зразок "каси взаємодопомоги", завдяки якій кожен із членів асоціації по черзі отримує доступ до накопичених коштів.

При наявності інших джерел доходів асоціації (благодійні пожертви, плата за сервітути тощо), має бути передбачено включення їх до доходної частини кошторису за тим чи іншим цільовим фондом. Завдяки такому підходу буде забезпечено, з одного боку, прозорість діяльності асоціації, а з іншого – дотримання згаданих вище вимог Податкового кодексу України щодо цільового витрачання коштів.


Формування штату асоціації ОСББ

Вище ми вже згадували про дві моделі організації утримання асоціацією багатоквартирних будинків її членів, назвавши їх умовно "централізованою" і "розподіленою". Власне, "централізована" модель, коли основний штат співробітників формується в асоціації, а не розпорошується по окремих ОСББ, і повинна бути основною для асоціації. Елементи "розподіленої" системи можуть бути доповненням основної моделі роботи у випадках, коли і якщо це є організаційно та/або фінансово виправдано. Так, наприклад, асоціація може мати єдиний штат працівників, необхідний для утримання будинків її членів, але при цьому кожне ОСББ може мати окремий договір про постачання електричної енергії для освітлення місць загального користування.

Для ОСББ-членів асоціації актуальним є питання бухгалтерського обліку. Адже ОСББ, вступивши в асоціацію, все одно зобов’язане вести бухгалтерський облік та подавати податкову звітність. Хто повинен це робити?

Загалом, варіантів організації бухгалтерського обліку в ОСББ-членах асоціації є декілька. Звернемо увагу на варіанти, які прямо визначає ст.8 Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні":

•ведення бухобліку бухгалтером у штаті ОСББ;

•послуги спеціаліста з бухгалтерського обліку, який зареєстрований як фізична особа-підприємець;

•ведення на договірних засадах бухгалтерського обліку централізованою бухгалтерією або аудиторською фірмою;

•самостійне ведення бухгалтерського обліку та складання звітності безпосередньо головою правління ОСББ.

Найочевидніший варіант – кожне ОСББ може мати в штаті власного бухгалтера, або ж один бухгалтер може працювати одночасно в кількох ОСББ на умовах неповного робочого дня чи тижня (на 1/4, 1/8, 1/16... ставки). Або ж бухгалтер-підприємець може обслуговувати одночасно кілька ОСББ. Але в такому разі кожному ОСББ все одно необхідно передбачати в кошторисі витрати на оплату праці бухгалтера – чи то заробітної плати, чи то плати за договором підприємцю.

Інший варіант – ведення бухгалтерського обліку в ОСББ-членах асоціації забезпечує бухгалтер (бухгалтери) асоціації. Власне, офіційно бухгалтерський облік при цьому підході вестиметься керівниками юридичних осіб – головами правлінь ОСББ-членів асоціації. А фактично ведення бухобліку забезпечуватимуть бухгалтери асоціації (не стаючи штатними працівниками ОСББ) – у рамках статутної діяльності асоціації з "інформування і консультування членів асоціації з питань бухгалтерського і податкового обліку" (сподіваємося, ви запозичите це формулювання із запропонованого нами прикладу статуту асоціації). Іншими словами, бухгалтери у штаті асоціації виконуватимуть всю необхідну роботу для ОСББ, головам правлінь яких лишатиметься тільки ставити свої підписи на підготовлених для них документах.

СТВОРЕННЯ АСОЦІАЦІЇ ОСББ: "ЗА", "ПРОТИ" І ПОСЛІДОВНІСТЬ ДІЙ

Цей розділ міг би розпочинати наш аналітичний матеріал, однак ми вирішили розмістити його наприкінці − щоби рішення про створення асоціації ОСББ ви приймали вже після того, як ознайомитеся з основними питаннями організації її роботи.

Порівняння асоціації ОСББ з іншими формами управління багатоквартирним будинком

Стаття 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає такі форми управління багатоквартирним будинком:

•самими співвласниками;

•управителем;

•ОСББ (асоціацією ОСББ).

Нижче наведемо порівняння цих форм управління у вигляді таблиці:

Критерій

Самостійне управління співвласниками

Управитель

ОСББ

Асоціація ОСББ

Створення юридичної особи співвласниками

Не потрібне

Не потрібне

Потрібне

Потрібне (ОСББ + асоціація)

Хто здійснює "повсякденне" управління

Ніхто

(проводяться збори співвласників за потреби)

Працівник управителя

Правління ОСББ, обране загальними зборами ОСББ

Правління асоціації ОСББ, обране загальними зборами асоціації

Чим регулюються відносини між співвласниками і суб’єктом, що здійснює управління

Законом

Законом, договором

Законом, статутом ОСББ

Законом, статутами ОСББ і асоціації

Адміністративні витрати

Відсутні

Винагорода управителю

Заробітна плата голови правління, бухгалтера тощо

Заробітна плата голови правління, бухгалтера тощо

Управління кількома будинками

Неможливе

Можливе, без формальних обмежень

Можливе, з обмеженнями (співвласники кількох будинків, об’єднаних спільною прибудинковою територією та/або інфраструктурою, можуть створити одне ОСББ)

Можливе, без формальних обмежень

Як можна побачити з наведеної таблиці, від інших форм управління  асоціація ОСББ відрізняється тим же, чим від них відрізняється ОСББ: це – юридична особа, яку (опосередковано) створюють і контролюють самі співвласники багатоквартирних будинків. Це означає прийняття співвласниками на себе певних адміністративних витрат  і збереження контролю за тими, хто управляє будинками. Порівняно з ОСББ, асоціація ОСББ дозволяє охопити більше коло багатоквартирних будинків, і завдяки цьому досягнути ефекту "економії на масштабі", коли питомі витрати на утримання самої асоціації в розрахунку на кожного окремого співвласника зменшуються.

Таким чином, асоціація ОСББ – добрий вибір для тих співвласників багатоквартирних будинків, які хочуть самостійно контролювати, хто персонально здійснює управління будинками (самостійно формувати органи управління, а не покладатися на кадрову політику управителя), і при цьому не обмежуватися своїм будинком, а спільно зі співвласниками інших будинків вирішувати більш амбітні  завдання на рівні мікрорайону чи міста.


Створення асоціації

Асоціація ОСББ створюється і реєструється в такому ж порядку, як і будь-яка юридична особа в Україні, згідно з вимогами Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань".


Послідовність дій при цьому така:

1.Загальні збори ОСББ – майбутніх засновників асоціації приймають рішення про створення асоціації.

2.Представники таких ОСББ збираються на установчі збори асоціації, приймають рішення про її створення, затверджують її статут, обирають статутні органи.

3.Після державної реєстрації асоціації загальні збори ОСББ-членів асоціації приймають рішення про передачу їй функцій з управління багатоквартирними будинками.

Третій із названих пунктів не стосується власне створення і державної реєстрації асоціації, але необхідний для початку її повноцінної роботи, як ми про це згадували вище.

Для того, щоб полегшити вам роботу зі створення асоціації ОСББ, ми розробили зразок її статуту, а також зразки протоколів загальних зборів ОСББ і установчих зборів асоціації. Ознайомитися з цими документами можна за посиланням.

Окремо хочемо нагадати і наголосити, що засновниками асоціації виступають не співвласники багатоквартирних будинків, а юридичні особи – ОСББ. В установчих зборах асоціації беруть участь представники таких ОСББ, і, скільки би не було в конкретному ОСББ будинків, таке ОСББ є лише однією юридичною особою і має лише один голос. Це відрізняє асоціацію від ОСББ, для яких законом прямо передбачено інший розподіл голосів на установчих зборах. 

Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні"

JSN Dome template designed by JoomlaShine.com